特色小鎮(zhèn)建設日趨理性 四部委出臺《意見》防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”

近年來，政府調(diào)控力度加大，在出臺一系列“組合拳”后，房地產(chǎn)市場進入“嚴冬”。

隨著“特色小鎮(zhèn)”概念迅速鋪開，從“403個特色小鎮(zhèn)名單公布”到“在全國啟動1000個特色小鎮(zhèn)建設試點”，各大房企躍躍欲試，試圖從這新興的開發(fā)模式下尋求新出路。

特色小鎮(zhèn)，能否成為房地產(chǎn)開發(fā)商的新機遇？事實證明，特色小鎮(zhèn)的地價優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)集群所帶來的便利，或助推房地產(chǎn)回歸“住”的本質(zhì)；而脫離產(chǎn)業(yè)運營，過度房地產(chǎn)化，使不少特色小鎮(zhèn)項目背離初衷，毫無生機。

特色小鎮(zhèn)成部分房企“掘金點”

在國家發(fā)展戰(zhàn)略與多種政策的驅(qū)動下，各地掀起開發(fā)建設特色小鎮(zhèn)的熱潮，其影響不亞于前30年的中國城市化。

自國家三部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關政策后，不到半年時間內(nèi)，多家房企發(fā)布小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。特色小鎮(zhèn)“房地產(chǎn)化”日趨明顯，成為部分房地產(chǎn)企業(yè)新的“掘金點”。在珠三角地區(qū)，有房企借助“科技小鎮(zhèn)”概念推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；在長三角地區(qū)，有房企憑借“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”概念開發(fā)房地產(chǎn)…

特色小鎮(zhèn)的核心不在于房地產(chǎn)開發(fā)，而在于產(chǎn)業(yè)運營。由于開發(fā)商缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，急功近利追求樓市經(jīng)濟，不少特色小鎮(zhèn)變得毫無“特色”可言，甚至逐漸成為空城、死城。

國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企追捧，主要是因為解決了拿地貴的問題。特色小鎮(zhèn)的占地面積往往要十幾平方公里乃至更多，以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地，成本相對較低，但這與特色小鎮(zhèn)建設的初衷背道而馳。

“當下的特色小鎮(zhèn)發(fā)展，一定要區(qū)別兩大模式。一是特色小鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)別于地方債；二是區(qū)別于房地產(chǎn)，不能依托房地產(chǎn)銷售作為整體的資金回收和回報?！?/p>

新型城鎮(zhèn)先驅(qū)者、金誠集團董事長韋杰表示，特色小鎮(zhèn)不是地方債，不是變相房地產(chǎn)，而是以核心產(chǎn)業(yè)為發(fā)展基礎，同時提供豐富的配套產(chǎn)業(yè)，為特色小鎮(zhèn)發(fā)展注入生命力。

//金誠盱眙龍蝦小鎮(zhèn)效果圖//

出臺《意見》防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”

專家認為，對比前兩年的爆發(fā)式增長，2018年特色小鎮(zhèn)發(fā)展會有所降溫，更為平穩(wěn)。“無地產(chǎn)、不小鎮(zhèn)”的亂象之下，政策已經(jīng)開始設防。

2017年12月初，針對此前特色小鎮(zhèn)建設中出現(xiàn)的典型亂象，國家發(fā)展改革委、國土資源部、環(huán)境保護部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設的若干意見》（以下簡稱《意見》），規(guī)范推進各地區(qū)特色小鎮(zhèn)建設。

《意見》指出，特色小鎮(zhèn)要堅持因地制宜，防止盲目發(fā)展、一哄而上。立足各地區(qū)要素稟賦和優(yōu)勢，挖掘最有基礎、最具潛力的特色產(chǎn)業(yè)，打造具有核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展特征的獨特產(chǎn)業(yè)生態(tài)，防止千鎮(zhèn)一面和房地產(chǎn)化。

國家城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟學家李鐵表示，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一旦過度引入房地產(chǎn)，就會拉高土地成本，特色產(chǎn)業(yè)則難以實現(xiàn)，最后會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)一業(yè)獨大，最終導致大量庫存。

從鼓勵到嚴控，2017年下半年，如火如荼的小鎮(zhèn)建設增添了幾分“理性”色彩。

特色小鎮(zhèn)助推房地產(chǎn)回歸“住”的本質(zhì)

防范特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化，并不等于全面杜絕房地產(chǎn)開發(fā)?；诘貎r優(yōu)勢，以及產(chǎn)業(yè)集群帶來的便利，經(jīng)濟適用房、廉租房在特色小鎮(zhèn)中將更大程度地得以建設，讓中低收入人群“住有所居”。

80年代，福利分房制消滅房地產(chǎn)市場，住房條件變差；90年代，商品房進入大眾視野，市場房價快速上漲甚至暴漲。韋杰認為，任何一種極端手段都不利于房地產(chǎn)發(fā)展。

“整個特色小鎮(zhèn)建設，要以產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)投資為主線，同時考慮配套產(chǎn)業(yè)的運行。”金誠集團董事長韋杰表示，特色小鎮(zhèn)應充分體現(xiàn)包括核心產(chǎn)業(yè)以及配套產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的整個產(chǎn)業(yè)集群的完整性，以金誠特色小鎮(zhèn)為例，房地產(chǎn)板塊整體占比不應高于15%—20%。

前不久，上海市規(guī)劃和國土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩宗地塊,“土地用途”明確標注為“租賃住房”。這兩塊租賃住房用地所在的區(qū)域，地理位置堪稱優(yōu)越，從更高層面考量，租售并舉將是未來房地產(chǎn)市場大勢所趨。

作為新型城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要突破口,特色小鎮(zhèn)建設的熱潮席卷整個房地產(chǎn)行業(yè)。截至目前，住建部已公布兩批、共403個特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)進入規(guī)范發(fā)展階段，讓“房子是用來住的，不是用來炒的”成為現(xiàn)實。

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