監(jiān)管“雷霆出擊”房地產信托業(yè)務 信托公司嚴陣以待

導語：用“冰火兩重天”來形容房地產信托在2016年的變化軌跡，最是恰當不過。

文|上海證券報 金蘋蘋 王媛

11月20日訊 伴隨著房價的狂飆突進，一度沉寂的房地產信托在今年上半年復蘇，并逐漸呈現火爆態(tài)勢。然而，隨著人們對于“地王”資金來源的追索，從信托渠道違規(guī)流入拍地環(huán)節(jié)的資金逐漸引起了監(jiān)管層的關注。

今年三季度以來，為落實房地產調控工作，有效緩釋行業(yè)集中度偏高的風險，監(jiān)管層對銀行和信托等金融機構進行了多次專項檢查，對金融機構違規(guī)進入房地產市場的資金進行嚴格規(guī)范。對于監(jiān)管的合規(guī)檢查，部分信托公司表示正嚴陣以待，而此前快速回暖的房地產信托業(yè)務也因此“急剎車”，募集規(guī)模急劇降溫。

信托融資的“灰色地帶”

“地王”頻出，這是大眾對于2016年房地產市場的最深刻印象。不僅是上海、深圳等一線城市如此，杭州、蘇州、廈門、合肥等二線城市亦頻頻爆出天價的土地拍賣價格。

然而，這些拍地的資金從何而來?

“按照規(guī)定，土地拍賣的資金必須是房企的自有資金。”上海某中型房企人士向記者透露：“但是今年以來的很多拍地資金，其實是房企放了杠桿從信托渠道獲得。”

一些房地產信托土地融資業(yè)務的具體形式是，房地產開發(fā)商通過與信托公司合作發(fā)行相關信托產品，將募集來的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金，并最終流入土地拍賣市場。

這也就意味著，房地產開發(fā)商只要通過發(fā)行信托產品，支付給信托投資者一定的收益，便可以“空手套白狼”獲取大筆資金。從信托渠道違規(guī)流入的資金，或許成為頻頻出現的“地王”背后的助推力量。

從信托公司的角度來看，作為部分信托公司拉動今年盈利增長的首要業(yè)務，房地產信托在今年前三個季度呈現出不斷升溫的狀態(tài)。

來自國投泰康信托研究發(fā)展部的一份報告顯示，2016年以來，集合房地產信托的發(fā)行規(guī)模和占比都呈顯著的上升趨勢。集合類房地產信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。

監(jiān)管部門“雷霆出擊”

而監(jiān)管層已在行動。近期銀監(jiān)會已下發(fā)通知，將對北京、上海等房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構進行專項檢查，要求地方銀監(jiān)局于12月5日前將專項檢查報告上報。

記者了解到，此前上海銀監(jiān)局已對參與拍賣土地的四家企業(yè)資金來源開展了檢查。“檢查結果令人驚訝。”據接近上海銀監(jiān)局的人士對記者表示，很多金融從業(yè)人員明知一些違規(guī)資金不應進入房地產市場，但受短期利益驅動，最終這些資金還是繞道進入了房地產市場。

據悉，上海銀監(jiān)局已針對此召開過多次會議。根據銀監(jiān)會最新的監(jiān)管精神，對于房地產信托合規(guī)經營情況，銀監(jiān)部門將檢查信托公司是否嚴格執(zhí)行房地產相關信托業(yè)務監(jiān)管規(guī)定，是否加強信托資金用途和流向監(jiān)控，是否通過多層嵌套等產品規(guī)避監(jiān)管要求。

同時，銀監(jiān)部門還將檢查信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價款的信托貸款，是否向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款，信托公司是否以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利等。

事實上，從近期上海房地產調控效果來看，10月份的房產開發(fā)貸款已明顯減少。央行上海總部本周公布的數據顯示，10月份上海全市本外幣房地產開發(fā)貸款減少31.5億元，同比少減47.6億元。

信托公司嚴陣以待

面對監(jiān)管層嚴查銀行和信托等資金違規(guī)流入房地產領域，一些信托公司正“嚴陣以待”。

“我們已經聽說監(jiān)管近期可能再次對房地產業(yè)務進行檢查，正等待相關通知，準備隨時接受檢查。”多位信托公司人士向記者表示。

至于檢查的重點，信托業(yè)內人士均認為，“假股真?zhèn)?rdquo;等形式或將成為監(jiān)管打擊重點。記者獲悉，近期監(jiān)管部門的檢查中，除了嚴查信托資金的來源和后續(xù)流向外，房地產信托產品的報備過程也已收緊。

在對產品的監(jiān)控中，“假股真?zhèn)?rdquo;的形式尤其受到監(jiān)管的關注。所謂的“假股真?zhèn)?rdquo;，指的就是信托公司和房地產企業(yè)合作過程中為了規(guī)避監(jiān)管做的一套“假動作”。

目前，由于監(jiān)管層嚴格限制信托公司以債權形式開展房地產信托業(yè)務，股權類業(yè)務由此興起。但是，在具體操作中，由信托公司和開發(fā)商組成的項目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是卻承擔了大部分的融資功能，因此這類股權類項目，本質上依然是以債權形式存在的業(yè)務。

“監(jiān)管層已經注意到這一現象，明確要求在股權項目中，信托作為股東，其所占的股份與提供的資金額要相匹配。”某信托公司高管對記者表示：“因此‘假股真?zhèn)?rsquo;的現象將得到遏制。”

事實上，基于對市場預期的改變，信托公司在實際業(yè)務中已經開始再度收縮地產業(yè)務板塊。來自用益信托的最新統(tǒng)計顯示，11月7日至11月13日這一周，在今年前三季度曾一度火爆升溫的房地產信托項目出現“零成立、零募集”的現象。這一較為罕見的現象或預示著，地產信托業(yè)務在嚴厲監(jiān)控下再現“拐點”。

生成海報

免責聲明：本網站內容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網站出現的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網站中的網頁或鏈接內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，應及時向本網站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內容或斷開相關鏈接。