“自如租房得搶”背后的市場(chǎng)和商業(yè)演進(jìn)

“怎么現(xiàn)在租自如還要靠搶的，太難了?！边@是北京白領(lǐng)朱曉琳最近的租房體驗(yàn)。

朱曉琳的房子這兩天到期了，在自如看到一套喜歡的房源，但因?yàn)椤跋攵嗫纯础睕](méi)有馬上拍板，稍微猶豫了一下，沒(méi)想到第二天這套房子就被租出去了。

“可以寫(xiě)個(gè)程序”“完事釋放的時(shí)候，會(huì)微信郵件提醒我，這個(gè)房子釋放了。”因?yàn)閾尣坏椒孔?，閨蜜和朱曉琳在微信群里打起了“歪主意”。還有人告訴朱曉琳某寶上有搶房商家，不過(guò)咨詢自如客服之后，客服告訴她，很多網(wǎng)上所謂“搶房群”都不靠譜，租房最好通過(guò)正規(guī)渠道。

▲（網(wǎng)友分享的“自如搶房互助群”）

“去年長(zhǎng)租公寓不是連環(huán)爆雷嗎，被曝光的問(wèn)題那么多，怎么現(xiàn)在自如租個(gè)房還這么難？”朱曉琳覺(jué)得有些難以理解。

95%入住率，長(zhǎng)租“休養(yǎng)生息”似有成效

事實(shí)上，朱曉琳遇到的房源火爆并非北京區(qū)域、某一小區(qū)的個(gè)例。據(jù)自如研究院數(shù)據(jù)顯示，自如全國(guó)約百萬(wàn)間分散式房源入住率超95%，65棟集中式公寓平均出租率超98%。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，自如優(yōu)質(zhì)房源的平均成交周期不足5天，而常規(guī)的客源成交周期在10天左右。

換言之，自如作為全國(guó)運(yùn)營(yíng)規(guī)模最大的長(zhǎng)租平臺(tái)，普遍空著的房間很少、留給租客決策的時(shí)間很短。

不過(guò)從企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面來(lái)看，超95%的入住率，則意味著較穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。

入住率，與長(zhǎng)租企業(yè)的租金收入直接相關(guān)。行業(yè)人士早有分析，只有入住率達(dá)到90%以上，房源規(guī)模10萬(wàn)間以上，長(zhǎng)租企業(yè)才可能盈利。實(shí)際上，近兩年大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的爆雷，除了租金貸，根本原因在于入住率不高，導(dǎo)致租金收入與支出失衡。比如蛋殼公寓在去年被曝資金鏈斷裂危機(jī)前，其財(cái)報(bào)顯示入住率只有76.7%。

不過(guò)，要達(dá)到90%的入住率，對(duì)于長(zhǎng)租企業(yè)來(lái)說(shuō)其實(shí)并不簡(jiǎn)單。

對(duì)于新一代年輕人而言，有品質(zhì)的居住條件已經(jīng)是剛需，長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻自然也就相應(yīng)提升：產(chǎn)品要硬核、服務(wù)要到位、線上體驗(yàn)要流暢、品牌有口碑、疫情下能有周全的應(yīng)對(duì)舉措、房子價(jià)格合理……每一項(xiàng)背后又有千百個(gè)細(xì)項(xiàng)支撐。

當(dāng)然，高投入就會(huì)有高回報(bào)——在租房高峰期，好房源被租客“搶”的景象也不少見(jiàn)，一些比較火熱的長(zhǎng)租房源往往上架幾天就被簽約，甚至還有人為了租到好房連夜蹲點(diǎn)。自如研究院發(fā)布的《2021年10城畢業(yè)生租房報(bào)告》顯示，2021年，90%的畢業(yè)生愿意為高品質(zhì)生活調(diào)高預(yù)算。

所以自如CEO熊林在2018年就提出，長(zhǎng)租企業(yè)應(yīng)該從粗放經(jīng)營(yíng)進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。據(jù)此才有了行業(yè)動(dòng)蕩之后的“房子不夠租了”。

自如試圖通過(guò)“增益租”，完善長(zhǎng)租租賃模型

風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同時(shí)存在的情況下，市場(chǎng)考驗(yàn)的，其實(shí)是玩家們的覺(jué)悟。

在長(zhǎng)租公寓賽道，商業(yè)邏輯在于從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后進(jìn)行統(tǒng)一出租。相對(duì)單一的商業(yè)模式，讓這條賽道上一度出現(xiàn)不少粗獷激進(jìn)派玩家，也經(jīng)歷了爆雷階段。那爆雷后怎么走？這里要說(shuō)到自如推動(dòng)的新模式和“慎重式經(jīng)營(yíng)”風(fēng)格。

自如在2019年末就宣布房源數(shù)量突破100萬(wàn)間，但此后將近兩年時(shí)間，自如的房源規(guī)模只是保持，并未增長(zhǎng)。與此同時(shí)，自如在兩年間清退不良資產(chǎn)，營(yíng)收的多元化也漸入正軌。比如2020年自如一站全包式精致搬家服務(wù)的訂單同比上一年增長(zhǎng)67.48%，37%的租客每月定時(shí)購(gòu)買(mǎi)一次保潔服務(wù)，對(duì)外維修項(xiàng)目累計(jì)訂單同比增長(zhǎng)153.94%……與長(zhǎng)租市場(chǎng)同類企業(yè)相比，自如正在逐步告別一條腿走路的模式。

此外，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)過(guò)去長(zhǎng)期依賴于“全托管模式”，通過(guò)先整體包租升級(jí)再分散出租的形式，固然培養(yǎng)了一大批對(duì)長(zhǎng)租服務(wù)和產(chǎn)品高度信賴的業(yè)主，但也沒(méi)能規(guī)避“二房東”模式的傳統(tǒng)困局——市場(chǎng)預(yù)期上行時(shí)，收益難以共享；市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)同樣難以共同承擔(dān)。機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間博弈陷入了典型的“囚徒困境”之中，“正和”始終無(wú)法達(dá)成。

今年初，自如針對(duì)這一模式提出了新思路——推出業(yè)主資產(chǎn)委托新模式“增益租”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，自如“增益租”模式，就是老舊、毛坯、品質(zhì)較低的房源，經(jīng)自如全套裝修升級(jí)后以整租或合租產(chǎn)品出租，業(yè)主需要支付裝修款，由自如和業(yè)主共同確定房屋出租價(jià)格。同時(shí)，自如向業(yè)主公開(kāi)實(shí)際出租收益，如果房子市場(chǎng)行情好，與業(yè)主分享品質(zhì)升級(jí)和未來(lái)市場(chǎng)向好的增益價(jià)值，如果市場(chǎng)下行、出租情況不理想，自如也會(huì)向業(yè)主支付目標(biāo)收益八成左右的保底收益。

從合作模式上來(lái)說(shuō)，曾經(jīng)的包租模式是全權(quán)委托，業(yè)主和平臺(tái)不可避免地會(huì)產(chǎn)生矛盾，而自如的“增益租”模式，平臺(tái)與業(yè)主就成為了“合伙人”關(guān)系。一方面對(duì)老舊、毛坯房進(jìn)行高品質(zhì)裝修，提升房屋市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面也推動(dòng)了長(zhǎng)租行業(yè)透明化進(jìn)程，全面確保業(yè)主、租客各方利益。

不過(guò)在傳統(tǒng)思想中，閑置的、需要出租的房子，讓業(yè)主拿錢(qián)來(lái)裝修是反常理的事情。自如COO梁占華在一場(chǎng)分享會(huì)上就講過(guò)這樣一個(gè)故事：業(yè)主來(lái)自如談委托時(shí)帶了裝修公司的人來(lái)，桌子一邊是自如設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、一邊是裝修公司，就地來(lái)一場(chǎng)：增益租裝修性價(jià)比vs裝修公司性價(jià)比。最終這位業(yè)主選擇了自如增益租。

逆反常理才會(huì)滿足租客和業(yè)主的雙需求，這也是長(zhǎng)租的價(jià)值所在。

數(shù)據(jù)顯示，“增益租”上半年收房已達(dá)到近2萬(wàn)間，并且平均出租周期僅為4.7天。

誰(shuí)能想到，就像殺死方便面的是外賣，裝修行業(yè)迎來(lái)了敵手：自如和“增益租”。

我們也有理由相信，在長(zhǎng)租行業(yè)的洗牌之年，隨著越來(lái)越多粗獷激進(jìn)派玩家的倒下，機(jī)會(huì)將越來(lái)越青睞秉持精耕態(tài)度的實(shí)干者，不再是試圖分一杯羹的投機(jī)者。

長(zhǎng)租變化后，讓人開(kāi)始期待了。

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