負(fù)債率高達(dá)133% 海倫堡赴港上市能“止血”嗎？

作者：夏天

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

在時(shí)隔7個(gè)月之后，5月2日，地產(chǎn)開發(fā)商海倫堡中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海倫堡”）再次向港交所遞交上市申請(qǐng)，這是海倫堡二度沖擊資本市場(chǎng)。

據(jù)招股書披露，海倫堡2016年至2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入142.27億元、143.56億元和175.18億元，毛利率分別為18.5%、23%及26.4%；凈資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%、83.4%以及133.7%，2018年的負(fù)債是2016年的近2倍。

據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)了解，去年共有9家房企赴港上市，海倫堡此次“負(fù)債累累”地二度沖擊香港資本市場(chǎng)，是否被看好呢？

業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，凈資產(chǎn)負(fù)債率逐年升高

成立于1998年的海倫堡，主要以開發(fā)及銷售住宅房地產(chǎn)物業(yè)為主，同時(shí)兼有少量的商業(yè)物業(yè)和創(chuàng)意科技園。截至2019年1月31日，海倫堡擁有122出不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總量約為2370萬平方米。

從過往三年來看，海倫堡業(yè)務(wù)確實(shí)實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，它的主要利潤(rùn)來源就是物業(yè)銷售及商業(yè)物業(yè)租金。2016年至2018年，海倫堡物業(yè)銷售取得的收入分別為141.23億元、142.20億元及173.70億元，占總收益比例分別為99.3%、99.1%及99.2%；商業(yè)物業(yè)租金方面分別為1.05億元、1.35億元及1.47億元。

來源：海倫堡招股書

相對(duì)應(yīng)的，在海倫堡業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，未償還借款總額也在逐年增加，2016-2018年三年間，分別為128.74億元、205.04億元及283.07億元，截至2019年2月28日進(jìn)一步增至303.59億元。除此之外，凈資產(chǎn)負(fù)債率也在逐年升高，從2016年的69.4%增長(zhǎng)至2017年的83.4%到2018年高達(dá)133.7%。

雖然負(fù)債率逐年升高，但并未阻止海倫堡擴(kuò)張的野心。據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2015至2017年，海倫堡共收購了34家公司的股權(quán)，僅2018年上半年并購數(shù)量就達(dá)到了20家，幾乎趕上了2017年全年的數(shù)量。

但是大規(guī)模的擴(kuò)張也就需要更多的資金支持，上市融資成為企業(yè)“輸血”通道。

因此在2018年10月，海倫堡就首次向香港交易所遞交了招股書，雖然今年又重新遞交了招股書，但是關(guān)于資金的使用變化不大，招股書顯示，海倫堡擬將此次融資用于2021年底前尋求地塊或合適的并購機(jī)會(huì)用于土地收購；用于開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目；以及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

對(duì)于高額負(fù)債的海倫堡，不知道香港的資本市場(chǎng)和投資者是否買賬。

海倫堡“不合規(guī)”操作或?qū)⒊蒊PO最大隱患

在國(guó)內(nèi)A股上市日益困難的情況下，赴港上市“止血”成了眾多中小房企的不二之選。隨著融資環(huán)境日益收窄，監(jiān)管環(huán)境日益嚴(yán)格，高度依賴資金支持的房地產(chǎn)行業(yè)的中小企業(yè)形勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻。

據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)了解，從去年已上市的幾家房企來看，情況并不樂觀。去年10月11日，美的置業(yè)發(fā)行1.8億股。發(fā)售價(jià)格17港元/股，首日上市即破發(fā)，報(bào)收15.92港元/股，跌幅達(dá)6.35%。

又如在同日上市的大發(fā)地產(chǎn)，大發(fā)地產(chǎn)將IPO發(fā)行價(jià)定在每股4.2港元，募集資金凈額7.4億港元，但是到上市前一天，大發(fā)地產(chǎn)公布的招股結(jié)果也并不理想，其發(fā)售的2億股股份中，由于香港公開發(fā)售認(rèn)購不足，僅獲約32%認(rèn)購。

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的形勢(shì)下，各大房地產(chǎn)生存的并不容易。在這種情況下，海倫堡的“不合規(guī)”就顯得越發(fā)突出，而這可能會(huì)成為其IPO路上的隱患。

據(jù)招股書顯示，海倫堡有10家項(xiàng)目公司在取得所需的許可證前，就已開始違規(guī)開發(fā)；有10家項(xiàng)目公司偏離建筑工程施工許可證制度；另有11家項(xiàng)目公司偏離建筑工程規(guī)劃許可證范圍。此外，海倫堡還存在未替其若干雇員繳納足夠的社保及住房公積金等不合規(guī)事項(xiàng)。

或許，從海倫堡的角度出發(fā)，加快開發(fā)的動(dòng)作或是為了提高新開動(dòng)等數(shù)據(jù)，這樣一來交出的成績(jī)單能夠說明企業(yè)未來可售項(xiàng)目多、潛在銷售業(yè)績(jī)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)大。

但是，此類違規(guī)操作，一旦被查處或者出現(xiàn)維權(quán)等問題，對(duì)于企業(yè)來說是得不償失的。

總之，對(duì)海倫堡來說，成功上市或許能夠在一定程度上打通融資渠道，緩解資金壓力，但是，上市后并不意味著一帆風(fēng)順，海倫堡還需面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

生成海報(bào)

免責(zé)聲明：此文內(nèi)容為第三方自媒體作者發(fā)布的觀察或評(píng)論性文章，所有文字和圖片版權(quán)歸作者所有，且僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與極客網(wǎng)無關(guān)。文章僅供讀者參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。投訴郵箱：editor@fromgeek.com。

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請(qǐng)進(jìn)一步核實(shí)，并對(duì)任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對(duì)有關(guān)資料所引致的錯(cuò)誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個(gè)人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實(shí)情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會(huì)依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。