“丟”車保帥，萬(wàn)科能否跨過(guò)房地產(chǎn)寒冬？

原標(biāo)題：“丟”車保帥，萬(wàn)科能否跨過(guò)房地產(chǎn)寒冬？

本文概要：曾經(jīng)被譽(yù)為造富神話，最賺錢的房地產(chǎn)行業(yè)，如今也進(jìn)入了寒冬。先是國(guó)家堅(jiān)持“住房不炒”，房產(chǎn)銷售大幅下滑，緊接著是銀行嚴(yán)查首付來(lái)源、限額限貸、利率大幅度上漲，再到如今關(guān)于房地產(chǎn)三條紅線的限制政策發(fā)布，市場(chǎng)一片哀嚎，房企貌似進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。

一、房地產(chǎn)跌下神壇，萬(wàn)科面臨最大困境

二、拆分萬(wàn)科，萬(wàn)物生IPO能否扳回一城？

三、從賣房到賣服務(wù)，萬(wàn)科將走向新篇章？

2018年，萬(wàn)科的秋季例會(huì)上，無(wú)論是主屏幕還是副屏幕上都是一片鮮艷的紅色，但在喜慶的屏幕上面，卻赫然顯示著“活下去”的字樣，萬(wàn)科“活下去”的口號(hào)響遍了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

只是當(dāng)年，不少房地產(chǎn)企業(yè)都覺(jué)得是無(wú)稽之談，明明房地產(chǎn)的日子好著呢，一年比一年紅火，萬(wàn)科完全是危言聳聽(tīng)。

然而到如今，三年過(guò)去了，活下去三個(gè)字已經(jīng)從萬(wàn)科的口號(hào)，變成了行業(yè)的現(xiàn)狀，以萬(wàn)科為首的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨前所未有的冷酷寒冬。

房地產(chǎn)跌下神壇，萬(wàn)科面臨最大困境

曾經(jīng)的造富神話，如今已經(jīng)跌落神壇。

房地產(chǎn)，是迎著時(shí)代的大潮蓬勃發(fā)展起來(lái)的。在過(guò)去的十多年，中國(guó)由于城鎮(zhèn)化的提出，停止了“統(tǒng)一福利分房”的措施，使得全國(guó)各地對(duì)于房屋建設(shè)的需求開(kāi)始急速增長(zhǎng)。

再加上“按揭貸款”的出臺(tái)，極大的刺激了房屋的消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了其發(fā)展的黃金20年。

也正是因此，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)可以說(shuō)是最造富的行業(yè)。在1997年全球富豪榜中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不計(jì)其數(shù)，幾乎占據(jù)了華人富豪近一半的名額。李兆基和郭炳湘家族甚至都躋身進(jìn)了全球前十，讓整個(gè)世界看到中國(guó)房地產(chǎn)的造富奇跡。

但到今日，2021胡潤(rùn)百富榜雖已發(fā)布，卻難見(jiàn)房地產(chǎn)的身影。前十的榜單里，并沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家。房地產(chǎn)企業(yè)家上榜人數(shù)也大幅下降，跌出了前兩大造富行業(yè)。

顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)排名勢(shì)弱的背后，昔日輝煌的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)跌下神壇的現(xiàn)狀。據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年就已經(jīng)有244家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)，可以說(shuō)平均每天都有一家房企在破產(chǎn)的路上。

此外，自去年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)就頻頻傳出資金鏈、債務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題的消息。包括華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、恒大集團(tuán)等多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)上的困境。

而萬(wàn)科雖然沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，但也不可避免的受到形勢(shì)影響。

10月28日，萬(wàn)科發(fā)布2021年三季度財(cái)報(bào)，從財(cái)報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科的營(yíng)收仍在增長(zhǎng)，但只增加了營(yíng)收而不增加凈利潤(rùn)，且凈利潤(rùn)增速還在持續(xù)下滑。

數(shù)據(jù)顯示，五年內(nèi)，萬(wàn)科的凈利潤(rùn)增速分別是16%、33%、20%、15%，6.8%，一度跌破了兩位數(shù)。

在現(xiàn)金流方面，一向被稱為現(xiàn)金流王者的萬(wàn)科截至2021年三季度末，比6月底減少了483.2億元，同比下降了17%，創(chuàng)萬(wàn)科近兩年來(lái)現(xiàn)金流的最低紀(jì)錄。

同時(shí)，現(xiàn)金流的壓力也為存貨埋下隱患。據(jù)萬(wàn)科2020年財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，萬(wàn)科的房屋存貨超過(guò)一萬(wàn)億，占公司所有資產(chǎn)的53%，而一旦房?jī)r(jià)降價(jià)，公司一萬(wàn)億的資產(chǎn)都要縮水，這對(duì)于已經(jīng)面臨多重困境的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，絕對(duì)不是一個(gè)好的信號(hào)。

因此，為了抵御房地產(chǎn)的寒冬，萬(wàn)科必須為“過(guò)冬”做些什么了。

拆分萬(wàn)科，萬(wàn)物生IPO能否扳回一城？

行業(yè)寒冬之下，龍頭企業(yè)的應(yīng)變之舉，是成是??？

11月5日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，擬分拆萬(wàn)物云到港交所上市。

萬(wàn)物云上市并不意外，只是萬(wàn)物云的上市比大家想象中都要來(lái)得更快。

但其實(shí)也并不難理解，萬(wàn)物云提前上市主要有兩個(gè)原因。一是碧桂園在物業(yè)市場(chǎng)的重重緊逼，讓萬(wàn)物生不得不上。二則是為了提振困于行業(yè)困境的母家萬(wàn)科，緩解萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)壓力。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年的萬(wàn)物云以5.78平方米的物業(yè)在管面積排名第一，碧桂園以5.05平方米位于第三，但經(jīng)過(guò)一年的收并購(gòu)洗牌后，碧桂園成為最大贏家。

而沒(méi)有及時(shí)上市的萬(wàn)物云，顯然錯(cuò)過(guò)了這一波突然涌現(xiàn)的并購(gòu)窗口期，讓碧桂園的營(yíng)業(yè)收入在今年首次超越了萬(wàn)物云。

另一方面，則是母家萬(wàn)科面對(duì)當(dāng)下的行業(yè)困境，自身的業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流都出現(xiàn)了不小的問(wèn)題，已經(jīng)無(wú)法再為萬(wàn)物生保駕護(hù)航，甚至還需要萬(wàn)物云緩解壓力。

因此，萬(wàn)物生獨(dú)立上市，已經(jīng)是箭在弦上不得不發(fā)。盡管當(dāng)前并不是萬(wàn)物生上市的最好時(shí)機(jī)，卻是萬(wàn)科當(dāng)下能夠做的最佳選擇。

事實(shí)證明，萬(wàn)科的選擇是對(duì)的。萬(wàn)物云的消息一出，萬(wàn)科便在股市開(kāi)盤便一路走高，顯然無(wú)論是萬(wàn)科還是資本市場(chǎng)，都對(duì)萬(wàn)物生這個(gè)底牌充滿了期待。

畢竟萬(wàn)物生作為一個(gè)帶有科技屬性的物業(yè)服務(wù)公司，在同行業(yè)內(nèi)并不多見(jiàn)。

并且值得注意的是，萬(wàn)物云的定位也從來(lái)不是物業(yè)管理。自從萬(wàn)科物業(yè)改名為萬(wàn)物云的那一刻開(kāi)始，萬(wàn)物云定位就是空間科技服務(wù)，發(fā)展重點(diǎn)是以科技賦能服務(wù)，而這也是萬(wàn)物云一直備受市場(chǎng)看好的一大原因。

同時(shí)，正是在這樣的發(fā)展轉(zhuǎn)變下，萬(wàn)物云被寄予了厚望，也達(dá)到了一定的高度。

截至2020年6月底，萬(wàn)物云已經(jīng)在中國(guó)100多個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘型瓿刹季?，其中包括住宅服?wù)合同項(xiàng)目2769個(gè)，商企服務(wù)合同項(xiàng)目1059個(gè)。

并且在2020年，萬(wàn)物云還接管了更多萬(wàn)科以外的物業(yè)管理項(xiàng)目，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力大幅增強(qiáng)，貢獻(xiàn)了182.04億元人民幣的收入，同比增長(zhǎng)27.36%，比恒大物業(yè)和碧桂園服務(wù)的營(yíng)收都要高。

可見(jiàn)，作為萬(wàn)科旗下最為重要的板塊之一，萬(wàn)物云毫無(wú)疑問(wèn)是最有實(shí)力和底氣沖擊IPO的。

并且如若萬(wàn)物云上市進(jìn)程順利，憑借著萬(wàn)科的龍頭位置以及萬(wàn)物云本身極具發(fā)展性的科技屬性，資本市場(chǎng)對(duì)其估值應(yīng)當(dāng)是不會(huì)少于碧桂園的。

萬(wàn)物云很有可能會(huì)拿回物業(yè)服務(wù)的榜首，為萬(wàn)科扳回一城。同時(shí)，萬(wàn)物云的上市，也能為目前陷入發(fā)展危機(jī)的萬(wàn)科提振士氣，緩解其現(xiàn)金流危機(jī)，提高股價(jià)。

從賣房到賣服務(wù)，萬(wàn)科將走向新篇章？

萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在2020年春節(jié)的一番對(duì)外發(fā)言，預(yù)示了未來(lái)萬(wàn)科的路。

郁亮表示，“房地產(chǎn)企業(yè)不能再像過(guò)去那樣，靠拿地建房坐等升值，也不能靠著加杠桿想著賺金融的錢，現(xiàn)在能做的，就是向經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)靠攏”。

因此，萬(wàn)科開(kāi)始了整體轉(zhuǎn)型，其中最根本的就是從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變成城市配套服務(wù)商。

其實(shí)，城市配套服務(wù)商并不是新概念，早在2017年，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮就表示萬(wàn)科將致力于向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

那究竟什么是“城市配套服務(wù)商”？

我們可以拆解來(lái)看，首先，城市是指萬(wàn)科要圍繞城市里的萬(wàn)科業(yè)主，提供產(chǎn)品與服務(wù)；配套，即給人、社區(qū)乃至城市提供公共服務(wù)和配套的內(nèi)容；服務(wù)商的意思是：產(chǎn)品是有終點(diǎn)的，服務(wù)則永無(wú)止境。

因此，城市配套服務(wù)商就是指為業(yè)主，提供區(qū)域內(nèi)配套的內(nèi)容或服務(wù)。其具體表現(xiàn)在住宅、商業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、物業(yè)、養(yǎng)老、旅游等多個(gè)方面。

而萬(wàn)科在這些領(lǐng)域都有所布局和發(fā)展，盡管在前期它們并沒(méi)有顯露出太大的作用，但經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，城市配套服務(wù)商相關(guān)業(yè)務(wù)的布局已具雛形，并開(kāi)始有收獲。

首先是物業(yè)板塊，萬(wàn)科已經(jīng)率先推出了萬(wàn)物云沖擊IPO，其作為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型城市建設(shè)服務(wù)商的重要板塊，將承擔(dān)的萬(wàn)科在城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的加速布局。

而物流板塊，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)緯物流目前萬(wàn)緯物流已經(jīng)在46個(gè)城市布局，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模突破1100萬(wàn)平方米，形成了全國(guó)性的倉(cāng)儲(chǔ)物流網(wǎng)絡(luò)。

在未來(lái)，萬(wàn)緯物流將會(huì)深入與電商、高端制造、現(xiàn)代批發(fā)零售業(yè)等行業(yè)的企業(yè)建立廣泛聯(lián)系。

與萬(wàn)緯物流一樣，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊的泊寓公寓也是萬(wàn)科“城市配套服務(wù)商”新業(yè)務(wù)探索與布局的重點(diǎn)之一。目前，泊寓公寓是集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模第一，覆蓋了多個(gè)城市。

而商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)板塊，則由萬(wàn)科收購(gòu)的印力集團(tuán)來(lái)主力推進(jìn)，以印力集團(tuán)為發(fā)力點(diǎn)，加速推動(dòng)萬(wàn)科在商業(yè)業(yè)務(wù)的全面發(fā)展，協(xié)助推進(jìn)萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。

除此之外，萬(wàn)科還覆蓋了還養(yǎng)老公寓、冰雪度假、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務(wù)，全面發(fā)展起了相關(guān)配套服務(wù)。

事實(shí)上，萬(wàn)科的決策是非常正確且具有前瞻性的。房地產(chǎn)已經(jīng)在歷史上超額完成了自己的使命——建造銷售房屋，提供住房安置。

在這一背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的回落已是必然，傳統(tǒng)房企以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售為主的模式也自然是走不通的。

而“城市配套服務(wù)商”不同，它是新時(shí)代賦予房地產(chǎn)企業(yè)新的使命。畢竟如今的中國(guó)并不缺房子，恰恰相反的是，房子已經(jīng)夠多了，而房屋配套服務(wù)卻跟不上來(lái)。

因此，萬(wàn)科選擇轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，既是切入了一個(gè)擁有廣闊市場(chǎng)的地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，也將是萬(wàn)科走向新篇章的開(kāi)始。

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