私募輸血通道被堵 房地產信托短期受益

文|證券時報 胡飛軍

2月15日訊，日前，中國基金業(yè)協(xié)會下發(fā)私募資產管理計劃備案管理規(guī)范4號文，直接封堵了私募資管計劃在16個熱點房地產城市的投放。有信托業(yè)人士認為，繼銀行、房企發(fā)債被加強管控后，私募資管計劃房地產備案也被限制，短期內，新規(guī)或將導致部分地產業(yè)務回歸信托市場，信托業(yè)有望受益。

與此同時，在國家調控地產行業(yè)的大基調下，房地產公司融資渠道逐漸被收窄，房地產調控趨嚴之下，信托公司亦需要關注融資主體流動性危機和違約等問題。

短期利好信托業(yè)

日前，中基協(xié)正式下發(fā)《證券期貨經(jīng)營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》，適用范圍包括證券公司及其子公司、基金公司及其子公司、期貨公司及其子公司等。

4號文明確規(guī)定，私募資產管理計劃直接或間接投向于北京、上海、深圳、廈門等16個房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目，暫不予以備案。

其中，暫停備案形式部分包括委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產品、受讓信托受益權及其他資產收(受)益權、以名股實債的方式受讓房地產開發(fā)企業(yè)股權，以及其他債權投資方式。

中基協(xié)表示，針對私募資產管理業(yè)務投資房地產的現(xiàn)狀，將重點規(guī)范私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。

華融信托研究員袁吉偉認為，這是繼房企發(fā)債受限、理財資金不得流入房地產、部分房地產ABS叫停之后，監(jiān)管層針對房地產企業(yè)融資的又一收緊政策。其中，新規(guī)限制私募資管計劃通過嵌套信托計劃對熱點房企進行融資，這將降低相關信托通道業(yè)務的需求。

“暫停房地產私募融資體現(xiàn)了證監(jiān)會和中基協(xié)對房價上漲過快熱點敏感城市區(qū)域風險的擔憂;另一方面，證券期貨等機構在做房地產項目方面(地域選擇、監(jiān)管和風控等)的能力與信托公司存在差距。”中鐵信托副總經(jīng)理兼董秘陳赤對證券時報·信托百佬匯記者表示。

“比較而言，信托業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，也歷經(jīng)幾輪地產調控，對地產類項目的運作和風險把控確實更成熟。”格上理財研究員王燕娛認為，新規(guī)或將導致部分地產業(yè)務回歸信托市場，短期內利好信托業(yè)。

信托成主要輸血渠道

有業(yè)內人士認為，此番私募公司融資渠道也被堵住，需要“補血”的房地產公司，將向未被政策限制的信托公司尋求融資支持。

陳赤認為，私募資管計劃的退出，對信托公司的房地產信托來說意味著競爭減少，價格戰(zhàn)減少，“這有利于信托公司在房地產項目中優(yōu)中選優(yōu)，房地產信托收益也將提高。”

袁吉偉表示，目前房地產重要的資金來源僅剩下銀行開發(fā)貸和房地產信托貸款，二者仍沒有明確收緊政策，地產信托有一定發(fā)展機遇。

“備案新規(guī)對信托公司的地產通道類業(yè)務肯定有一定的影響，但本質限制的還是私募公司。一旦私募融資渠道被堵，正常的地產業(yè)務便會向信托傾斜。”王燕娛稱。

近年來，房地產在信托資產投向中的占比呈下降態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年三季度末，房地產信托規(guī)模為1.35萬億元，占比8.45%，低于工商企業(yè)、金融機構、證券市場、基礎產業(yè)占比。

王燕娛認為，在國家調控地產行業(yè)這個大基調下，地產類信托可能并不會出現(xiàn)大幅上漲，小幅回溫的可能性更大。

風險須警惕

盡管房地產其他融資渠道被收緊，房地產信托業(yè)務迎來利好，但業(yè)內人士認為，房地產違約風險和融資主體流動性問題需信托公司加強防范。

陳赤認為，“他山之石可以攻玉”，私募資管計劃與信托公司的房地產信托業(yè)務類似，“私募資管計劃暫時退出說明證監(jiān)會等對熱點城市房地產風險的重視，也是對信托業(yè)的一個提醒。”

此外，陳赤還表示，私募資管計劃屬于房地產融資渠道的重要組成部分，受到限制之后勢必影響房企流動性，可能導致一些房企流動性不足，產生流動性風險，需要信托公司加強防范。

袁吉偉也表示，近期已經(jīng)有個別信托公司因房地產信托業(yè)務違規(guī)受到監(jiān)管處罰，房地產信托融資也不會獨善其身，未來不排除房地產信托繼續(xù)收緊或被加強合規(guī)檢查的可能。

從歷史經(jīng)驗看，房地產信托增速與房地產行業(yè)走勢密切相關。在更為復雜的環(huán)境下，對于房地產信托融資的風險管控要求更高。歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產下行趨勢下，信托項目違約數(shù)量明顯上升。

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